В «Минск Мире» можно приобрести бизнес-апартаменты. Но, как показывают отзывы тех, кто уже приобрел такую недвижимость, это не всегда лучшее решение. Оказалось, что суммы в жировках превосходят даже самые худшие ожидания, а перепланировка требует «танцев с бубном» и огромных вложений. Короче, с ремонтом новоселы пока не спешат и ждут прояснения ситуации. А ведь в квартале строится более десяти таких же домов с особенным статусом. Что же с ними не так?
О чем речь?
Бизнес-апартаменты — это что за зверь? Начнем с того, что понятие не новое. Такой тип недвижимости строят во всем мире. Ее проектируют с учетом гостиничных стандартов, а именно: ресепшен, консьерж-сервис, охрана. В зданиях обычно есть спортзал, бассейн, подземный паркинг и прочие прелести. А в помещениях можно жить, регистрировать бизнес, селить квартирантов. Зачастую метры сдаются с готовой отделкой под ключ.
Минск не раз экспериментировал с новинкой. Бизнес-апарты строились в комплексе «Имперский» на Клары Цеткин, в Liberty Residence на Интернациональной. «Резиденция Графит» на Мясникова — из той же оперы. Вспомним и бизнес-центр «Премьер», офисы в котором переделали в жилье. На проспекте Дзержинского растет черная высотка в составе ЖК «Триумф» — там предлагают многофункциональные помещения.
Каждый проект имеет свою специфику. Где-то делается упор на офисы, где-то — на гостиничные номера, где-то — на жилой формат. Но лишь в «Минск Мире» бизнес-апартаменты почти приравняли к полноценному жилью.
Застройщик «Дана Астра» придумал неологизм: многофункциональные бизнес-апартаменты. Нормативная база для них содержится в указе от 20.10.2020 № 370. В нем есть такая информация: «При проектировании и строительстве многофункциональных помещений (бизнес-апартаментов) заказчик комплекса руководствуется нормами и правилами частично для помещений административного назначения и частично для жилых помещений…» А на своем сайте застройщик отмечает, что апартаменты — «это место, где будет счастлива ваша семья». При этом «возможность регистрации компании — дополнительный бонус, которым можно воспользоваться по желанию».
Итак, давайте суммируем имеющуюся информацию. В многофункциональные бизнес-апартаменты можно заселиться, зарегистрировавшись по месту жительства. Также можно оформить регистрацию юридического лица, вести бизнес. А можно и то, и другое сразу. Или сначала одно, потом другое.
Все эти годы застройщик не скрывал: в апартаментах «коммуналка» начисляется как для юридических лиц, а жить, возможно, придется рядом с каким-нибудь бизнесом. В остальном — жилье как жилье. Да еще и дешевле, чем в стандартных домах!
Здания возводятся по всему кварталу. А их там спроектировали немало. Загибайте пальцы: «Эверест», «Медитерранеан», «Атлантик», «Пацифик», «Адриатик», «Карибиан», «Континенталь», «Мирский замок» и «Несвижский замок», «Орион», «Лира», «Андромеда», «Сириус», «Вега». Итого — 14 штук!
Каким получился первый дом с бизнес-апартаментами?
В марте текущего года в эксплуатацию сдалась первая новостройка — «Несвижский замок». Она находится на улице Жореса Алферова, 22. Многоэтажка с двумя подъездами выглядит эффектно, стоит обособленно, не окружена высотками. В 2023 году стоимость «квадрата» в ней стартовала от 1050 евро (3378 рублей по курсу Нацбанка на 16 июня).
Пока вокруг дома снуют лишь ремонтники, владельцев не видать. Внутри все чистится и вымывается.
Давайте посмотрим, как устроено здание. На уровне земли — входы в подъезды, въезд и выезд с паркинга, а также вход в нечто под названием «Торговый центр».
Фойе подъезда — типичное для «Минск Мира».
Лифты фирмы BLT Brilliant Elevator — это что-то новенькое. Но выглядят прилично. С нулевого этажа, который фактически находится на уровне земли, можно подняться сразу на третий.
Коридор с дверями напоминает гостиницу, квартиры расположены полукругом. Находясь на каком-либо этаже, можно из одного подъезда попасть в другой. Общего балкона обнаружено не было. Сразу и не разберешься во всех этих хитросплетениях.
Теперь заходим в дверь с надписью «Торговый центр». С нулевого этажа можно подняться лишь на первый и второй. Они предназначены для коммерции: магазины, кафе, офисы. Забавно, что здесь уже появился пункт выдачи. В какие-то коммерческие помещения есть дополнительный вход с улицы.
В будущем для жильцов откроется бассейн и тренажерный зал. Ну и, конечно, есть паркинг. На этапе котлована машино-места продавались по 11 тыс. евро (35 395 рублей).
«Настолько сырой продукт вышел на рынок жилья»
Итак, первопроходцы, то есть покупатели апартаментов, наконец-то получили ключи и уже обзавелись какими-то впечатлениями. Юлия вместе с мужем вступили в стройку «Мирского замка» в начале 2024 года. Девушка вспоминает:
— Мы покупали квартиру для всей семьи. Два с половиной года назад «Мирский замок» находился на уровне котлована, а «Несвижский замок» только-только выставили на продажу. Цена была значительно ниже, чем в обычных домах. Но при этом другие варианты находились территориально дальше от центра, от метро. Плюс там нас не устраивали планировки.
На тот момент метр в апартаментах площадью 70 «квадратов» обошелся супругам в 1200 евро (3861 рубль). В новостройках с жильем старого доброго формата метр стартовал от 1350 евро (4344 рубля). Выгода была очевидна. К тому же менеджер убедил, что большой разницы между этими двумя видами недвижимости нет.
— В разговоре с менеджером, да и в договоре, квартира проходила как коммерческая недвижимость с возможностью проживания либо оформления бизнеса. И с возможностью прописки. В принципе, мы имели дело с таким видом недвижимости в России, поэтому примерно понимали, что это такое.
Менеджер сказала, что коммунальные платежи будут примерно на 20−30% дороже обычных. Дешевле «квадрат» — дороже «коммуналка». Мы были на это согласны.
В теории все звучало неплохо. Согласитесь, бетон есть бетон. Бизнес-апартаменты имеют те же характеристики, что и квартиры: стандартного вида новостройки, красивые подъезды и даже обычные планировки. Как говорится, роза пахнет розой, хоть розой назови ее, хоть нет. На практике все оказалось иначе.
— Идет приемка. И вот всплывают первые проблемы с коммуналкой. Получается, что по тарифам она выше стандартной не на 20−30%, а на 100% и больше. Это и для физических, и для юридических лиц. Хотя большинство покупателей в нашем «Мирском замке» — это физические лица, — рассказывает минчанка. — Все зависит от площади квартиры. Вот, допустим, в маленькой жилой квартире стоимость 1 Гкал высчитывается исходя из коэффициента 25−29%, а для юридических лиц в коммерческих помещениях этот коэффициент равен 147%. У нас люди уже получили жировки по 300−400 рублей.
Следующая боль владельцев такого нетипичного жилья — балконы и террасы. Суть вот в чем:
— В домах есть террасы и открытые балконы. На стадии покупки эти площади продавались без понижающего коэффициента. Напомню, что в обычных домах балконы и террасы продаются с понижающим коэффициентом в 0,3−0,5. Здесь же мы платили по полной стоимости, потому что застройщик так захотел. Вот такая недвижимость — «квадрат» улицы идет по цене жилья. А у некоторых людей терраса размером с квартиру. Сейчас управляющая организация начисляет отопление на эти «квадраты»!
Но и это еще не все. Как известно, жилье в «Минск Мире» сдается без перегородок и черновой отделки. Если владельцы малогабариток и студий порой вообще не ставят перегородки, то в просторных двушках, трешках и так далее без возведения новых стен никак. Но с этим возникла проблема. Юлия объясняет:
— Об этом вообще никто не предупреждал. Я думаю, даже для «Дана Астра» это стало сюрпризом. Получается, что в Министерстве архитектуры бизнес-апартаменты проходят как коммерческое жилье. И, соответственно, чтобы люди смогли поставить перегородки, необходимо согласование. Теперь это называется не «перепланировка», а «модернизация».
Модернизацию на данный момент можно провести только после разработки проекта и согласования с инстанциями. Разработку проекта может делать только специально аккредитованная проектная организация. И она выставляет цены от 8000 до 15 000 рублей.
А что насчет озвученной ранее информации, что в таких домах могут соседствовать как обычные жильцы, так и различные бизнесы? Например, на стандартном жилом этаже могут уживаться семья, печатная студия и маникюрный кабинет. Юлия отвечает:
— Пока в чате дома просто шутят, что кто-то откроет студию барабанов или студию танцев. Кажется, только одна девушка написала, что покупала апартаменты для создания кабинета психолога. В любом случае вряд ли санстанция разрешит сделать в доме громкое производство или бар. Что касается маникюрного салона, то не думаю, что он будет кому-то мешать.
Юлия, как и многие другие владельцы бизнес-метров, пока не приступает к ремонту, ждет, когда хоть что-то прояснится:
— Сотрудники «Дана Астра» нам говорят, что некоторое время назад им дали разрешение на стройку бизнес-апартаментов. Сказали, мол, стройте, разберемся. По их словам, они пытались добиться каких-то подвижек от Министерства архитектуры, от ЖКХ и других структур, но не получилось. Сейчас апартаменты вышли на рынок, и начали всплывать проблемы, о которых раньше никто не думал.
Настолько сырой продукт вышел на рынок жилья, без какой-либо нормативной базы. На данный момент все ждут и надеются на какие-то изменения в законе.
«Мы все, мягко говоря, ошарашены»
Анна с мужем купили квартиру площадью 42 «квадрата» в доме «Несвижский замок» в 2024 году. Девушка рассказывает:
— Я врач, живу в Могилеве, но по долгу службы всю жизнь ездила в Минск. Однажды я проехалась по вечернему «Минск Миру», и он мне очень понравился. У нас в Могилеве ничего подобного нет. Зашла на сайт, изучила цены и поняла, что мы с мужем потянем. Приглянулся квартал «Родная сторона». В мае 2024 года приехали покупать. Метр на тот момент стоил 1100 евро (3539 рублей). И мне, как медработнику, с каждого метра еще 1% скидки полагался. Нас вообще не напугал термин «бизнес-апартаменты». Для простых людей это были такие же обычные квартиры, просто назывались по-другому.
Конечно, менеджеры в отделе продаж объяснили специфику жилья.
— Менеджер нам так и сказал: это обычные квартиры, просто со стопроцентными коммунальными платежами. А еще в них можно регистрировать бизнес. Это смутило, но нас успокоили: «Все берут для жизни, так как это самое дешевое жилье». Мы покупали именно жилье. Называйте как хотите, но для меня это именно квартира. Как и для соседей.
Анна вспоминает, что новостройку чудесным образом сдали раньше запланированного срока. Да и качество строительства оказалось на уровне:
— В моей квартире — ни одного стеклопакета под замену. Впечатления только положительные. Слышала, что на первых этажах были какие-то ужасы: трясущиеся стены, битые стекла. Но мой апартамент меня устроил.
К размеру коммунальных платежей у Анны претензий нет. Ей, можно сказать, повезло — суммы в жировке получились не слишком пугающими:
— Мы в Могилеве зимой платим по 300 рублей в месяц. Поэтому спокойно к этому относимся. В марте за новую квартиру пришла одна сумма, в апреле уже другая. На данный момент без света и электричества у меня не пугающие цифры. Может быть, у других пугающие.
Недовольства начались, когда наступило время делать ремонт и планировать переезд.
— Квартира у нас маленькая, поэтому мы хотели максимально уместить в ней все необходимое. Конечно, нужен был дизайн-проект. Начали искать дизайнера. Пока рисуется проект, мы изучаем, что происходит в домовом чате.
Законопослушные граждане, которые делают ремонт, начали согласовывать перепланировку в БТИ. И им говорят: «Стойте, это не квартира, это апартаменты, не жилое помещение. Поставить любую стену в вашем помещении — это модернизация. И стоит такая услуга дорого». Обслуживающая организация «Хэппи Планет» готова взять на себя согласования, но оценивает такую работу от 10 000 рублей.
Кондиционер я тоже не могу поставить в квартире. Его согласование стоит 5000 рублей. Перенести радиатор отопления — 4000 рублей. Это вот реальные цены, которые «Хэппи Планет» озвучивает соседям.
Что интересно, на этапе продаж застройщик предлагал дольщикам варианты планировок. И на них четко видны спальни, гостиные и прочие помещения, которые вписываются в концепцию именно жилья, а не офисов. По словам Анны, в новых коммерческих новостройках планировки презентуются уже без стен и мебели.
— Дизайн-проект нашей квартиры будет готов в конце июня, — говорит Анна. — Потом с этой схемой мне нужно будет куда-то идти. Но я сейчас нахожусь в режиме ждуна. Мы наблюдаем и надеемся, что ситуация изменится. Лишних денег у нас нет.
Мы все, мягко говоря, ошарашены. Это, конечно, очень некрасиво, что нас не предупредили обо всех тонкостях. Вероятнее всего, они их и сами не знали.
Ну а пока покупатели собирают подписи для коллективного обращения в Мингорисполком, надеясь, что такой инновационный и гибридный тип жилья получит устраивающую новоселов нормативную базу.
